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Conseil dâami
Conseil dâexpert
2.1 - Te former
2.2 - Réalise ta stratégie d'investissement pour définir tes objectifs
2.3 - Faire attention à la fiscalité
2.4 - Bien choisir son mode dâexploitation
2.5 - Ne met pas tous tes Ćufs dans le mĂȘme panier
2.6 - Entoure-toi des meilleurs
2.7 - Valorise tes biens sans en faire trop!
2.8 - Recommencer
Pour aller plus vite et plus loin
Optimisation de ton patrimoine
Conclusion
Actualité
1/ Conseil dâami
Lâexpression, âles conseilleurs ne sont pas les payeursâ est trĂšs juste Ă mon sens.
Je suis sûre que tu as déjà été confronté à des amis ou de la famille qui voulaient te donner leurs excellents conseils ?
Des conseils que nous Ă©coutons avec attention puisquâils nous sont donnĂ©s avec bienveillance.
Mais la bienveillance est-elle un signe dâexpertise dans le domaine ?Â
MĂȘme si cet ami ou membre de la famille a rĂ©alisĂ© lui aussi un ou des investissements immobiliers, la premiĂšre question est âavez-vous un profil 100% identique ? â
La réponse est non!
Emploi, famille, épargne, immobilier⊠Autant de différences qui font que la stratégie que vous allez utiliser sera différente.
Pour les autres qui ne veulent aussi que votre bien mais qui ne comprennent pas toujours pourquoi vous vous obstinez Ă vouloir investir alors quâa la tĂ©lĂ© on ne parle que les taux sont en haussent, que les banques ne prĂȘtent plus, que le prix de lâimmobilier nâa jamais Ă©tĂ© aussi Ă©levĂ© et lâinflation tu as vu lâinflation ?
Leurs pensées limitantes dans certains cas peuvent vous décourager, alors
entourez-vous des bonnes personnes pour avancer et aller au bout de vos objectifs.
2/ Voici mes conseils dâexpert
2.1 - Se formerÂ
Cela peut paraĂźtre Ă©vident mais câest une Ă©tape INDISPENSABLE pour ne pas se planter.Â
Alors OUI il existe ĂNORMĂMENT de vidĂ©os sur Youtube sur le sujet de lâimmobilier.Â
Câest trĂšs simple pour toi, tu y as accĂšs quand tu veux, Ă n'importe quelle heure du jour ou de la nuit, tu es extrĂȘmement content, tu te formes et câest l'essentiel pour toi.
BIP ERREUR, ERREUR, ERREURâŠ
Tu trouves de tout sur internet en général, du bon et aussi trÚs souvent du mauvais.
Attention Ă son contenu qui peut dater de plusieurs annĂ©es et qui nâest plus dâactualitĂ©, ça peut tâamener Ă te faire une fausse idĂ©e du sujet et te faire faire des erreurs.
Lâimmobilier, les lois, les rĂšgles, la fiscalitĂ© en passant par le financement change rĂ©guliĂšrement et parfois mĂȘme mensuellement.
Sur ses vidĂ©os tu ne trouves que de la gĂ©nĂ©ralitĂ©, est-ce que le conseil qui va ĂȘtre prodiguĂ© est vraiment pour toi et est-il adaptĂ© Ă ta situation ?
Je te conseille rĂ©ellement de prendre un accompagnement personnalisĂ©. Tu auras des conseils adaptĂ©s Ă ta situation, un coach qui tâaccompagnera dans chaque Ă©tape de TON Ă©volution.Â
Les formations en ligne pourquoi pas, câest bien plus qualitatif que youtube mais câest encore de la gĂ©nĂ©ralitĂ© avec des vidĂ©os sans accompagnement pour le mĂȘme prix voir plus cher quâun coach.  Â
2.2 - Réalise ta stratégie d'investissement pour définir tes objectifs
Je le rĂ©pĂšte souvent, mais si tu ne sais pas oĂč tu es, et oĂč tu souhaites aller, tu finiras par ĂȘtre perdu tout Ă©tant vraiment formĂ©. Sache que 80% des personnes qui se forment en immobilier ne passent jamais Ă lâaction car elles ne savent pas par oĂč et comment commencer.
Ou pire tu prendras de mauvaises dĂ©cisions qui te feront perdre du temps et surtout de lâargent.
Il ne faut pas confondre objectifs et stratĂ©gie, le premier dit oĂč tu souhaites aller et le second comment y arriver.
2.3 - Faire attention à la fiscalité
Si tu dois avoir une attention particuliĂšre câest bien dans ce domaine. Je pense que maĂźtriser non pas LA fiscalitĂ© mais TA fiscalitĂ© va te permettra de faire les bons choix. Apprends ce quâest le dĂ©ficit foncier, le LMNP, et LMP, la fiscalitĂ© des SCI ou SAS immobiliĂšres câest bien mais savoir se lâapproprier câest mieux.Â
Je te conseille chaudement de te faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en immobilier (ne pas prendre un généraliste), entoure-toi des bonnes personnes!
Quand on divorce on va voir un avocat des familles et non un avocat fiscaliste!
Pour un expert-comptable, un courtier ou un avocat fiscaliste câest la mĂȘme choseđ.
2.4 - Bien choisir son mode dâexploitation
En fonction des objectifs que tu auras dĂ©finis, tu sauras rapidement vers quel type dâexploitation tu devras te diriger.
Si tu souhaites capitaliser, tu t'orientes vers une location nue ou meublée en longue durée pour une stabilité de tes revenus et une implication plus modérée au quotidien.
En revanche, si tu souhaites gĂ©nĂ©rer un maximum de cash flow, 2 solutions s'offrent Ă toi. Dâun cĂŽtĂ© tu auras la colocation et de lâautre tu auras la location courte durĂ©e (LCD). Dans ce cas, il faudra porter une attention plus particuliĂšre Ă la localisation du bien (proche dâĂ©cole supĂ©rieur, une grande ville ou proche dâun lieu historique).
Personnellement jâai explorĂ© tous les modes dâexploitation, et comme beaucoup jâai Ă©tĂ© attirĂ© par les sirĂšnes du maxi-rendement de la colocation et du LCD avec des rentabilitĂ©s Ă 12 ou 16%.Â
Aujourdâhui avec le recul je peux vous dire que jâai une prĂ©fĂ©rence pour un 9% en meublĂ© longue durĂ©e, car une fois que tu considĂšres les principales charges locatives, la fiscalitĂ©, les vacances locatives entre 2 colocataires, le temps passĂ© Ă gĂ©rer sa colocation avec des entrĂ©es sorties frĂ©quente, que tu as payĂ© la conciergerie, la rentabilitĂ© Ă 12% nette nâest plus du tout au rendez-vous.
Je dis donc que la colocation et le LCD sont dâexcellents moyens de booster sa rentabilitĂ© quand tu dĂ©butes dans lâinvestissement locatif mais si tu souhaites dĂ©velopper ton patrimoine a plus grand Ă©chelle, cela risque de te freiner un peu âŠÂ
2.5 - Ne mets pas tous tes Ćufs dans le mĂȘme panier
Comme dans tout business, la réussite vient de la diversification.
Pour assurer le dĂ©veloppement dâun patrimoine immobilier solide et sans trop de surprise, diversifier son mode dâexploitation est primordial.
Nous en avons eu la preuve durant le covid!Â
Tu me diras que nous ne sommes pas tous les jours confrontés à un virus de cette envergure mais quand le problÚme arrive il faut pouvoir passer entre les gouttes.
De plus, en te diversifiant, tu vas sĂ©curiser ton patrimoine et tu te protĂšges de tout changement fiscal qui pourrait venir impacter ta rentabilitĂ© (immĂ©diatement je pense au LMNPđ).Â
La diversification peut intervenir aussi avec le mĂȘme mode dâexploitation, je mâexplique:
Tu peux avoir de la location meublĂ©e en longue durĂ©e avec dâun cĂŽtĂ© tu auras un Ă©tudiant avec un bail Ă©tudiant ou mobilitĂ© et de lâautre un actif avec un bail meublĂ© classique. (1 mode dâexploitation avec 2 profils diffĂ©rents).
Durant la pĂ©riode covid, les Ă©tudiants ayant les cours en visio rendaient les logements pour retourner chez les parents dans de plus grands logements et nâavaient plus de loyer Ă verser inutilement). Alors que lâactif (travailleur) lui restait dans le logement.
Câest du vĂ©cu ! 60% de mon parc immobilier Ă©tait en location Ă©tudiante, jâai Ă©vitĂ© la casse en proposant Ă chaque locataire qui souhaitait quitter le logement une rĂ©duction de loyer de 50% durant le confinement pour quâils restent !
Et ça a marchĂ© mais jâai eu de la casse quand mĂȘme.
2.6 - Entoure-toi des meilleurs
Prends le temps de constituer ton Ă©quipe avec les meilleurs sur ton secteur. Le notaire, les artisans, lâexpert-comptable immobilier, le courtier spĂ©cialisĂ© et les chasseurs. Cette Ă©quipe sera pour toi un vĂ©ritable atout de confiance pour te dĂ©velopper.
Ne nĂ©gociez pas les prix de tes partenaires et travaille en rĂ©el partenariat, ils te le rendront en Ă©change, crois-moi ! Si tu leur donnes du business, dĂšs quâils auront une belle affaire tu seras dans les premiers averti, les produits en off market sont gĂ©nĂ©ralement les plus rentables.
Si tu veux nĂ©gocier, prĂ©fĂšre la nĂ©gociation sur le prix du bien, mĂ©caniquement tous les autres postes baisseront (frais de notaire, frais dâagence, frais de cautionnement bancaireâŠ).
Pour bien tâentourer dans toutes les rĂ©gions de France tu trouveras des soirĂ©es immobiliĂšres oĂč se rĂ©unissent des professionnels de lâimmobilier bien sure mais pas seulement tu y trouveras des investisseurs qui comme toi auront besoin de conseils et dâĂ©changer sur lâinvestissement immobilier. Pour rester motiver il faut sâentourer.
2.7 - Valorise tes biens sans en faire trop!
Si tu souhaites rĂ©ussir dans lâimmobilier, tu dois apporter de la valeur Ă ton locataire. Cela vient en gĂ©nĂ©ral avec les travaux de rĂ©novation en proposant des biens de qualitĂ© sans en faire de trop.Â
Exemple : prĂ©fĂšre un carrelage en imitation parquet plutĂŽt quâun beau parquet en chĂȘne. Tu auras le mĂȘme effet visuel pour moins cher et qui ne sâabimera pas dans le temps.
Tu pourras avoir un beau rĂ©sultat sans y mettre un prix fou. RĂ©novĂ©s avec goĂ»t avec des codes actuels.Â
Propose des loyers attractifs tu auras plus large choix dans les locataires mais sois plus ferme sur les garanties. En augmentant rĂ©guliĂšrement tes loyers chaque annĂ©e tu gagneras en cash-flow tout en conservant ton locataire et ses supers garants đ.
Ce qu'il ne faut pas oublier :Â Il est trĂšs rare que les locataires utilisent et entretiennent le logement comme TOI tu le ferais, bien au contraire. Â
Part du principe quâil y aura toujours de petits travaux (dans le meilleur des cas ) Ă rĂ©aliser lors de la sortie des lieux ainsi que du renouvellement de matĂ©riel si le bien est louĂ© meublĂ©.
2.8 - Tu nâas plus quâĂ recommencer ! -Â
Une fois ta premiĂšre opĂ©ration est rĂ©alisĂ©e, tu nâas plus quâĂ recommencer pour continuer Ă dĂ©velopper ton patrimoine immobilier.Â
Plus facile Ă dire quâĂ faire, tu me diras!! Sauf si tu as procĂ©dĂ© prĂ©alablement Ă la mise en place dâune stratĂ©gie dâinvestissement qui tâaccompagnera dans le dĂ©veloppement de ton patrimoine en file conducteur.Â
Attention une stratĂ©gie dâinvestissement qui ne prend pas en compte ton dossier de financement nâest pas une stratĂ©gie mais une utopie! Comment rĂ©aliser une stratĂ©gie si on ne sait pas combien tu peux investir et comment renouveler lâopĂ©ration⊠Attention aux vendeurs de rĂȘves.
3 - Pour aller plus vite et plus loinâŠ
Une mĂ©thode qui est simple mais qui peut faire peur, alors que câest la moins risquĂ©e! AchĂšte des immeubles de rapport, tu nâauras quâun seul prĂȘt pour plusieurs revenus locatifs.Â
Lors dâun achat dâimmeuble le risque est infĂ©rieur Ă lâachat dâun simple appartement oĂč le locataire unique paye Ă lui seul le prĂȘt. Sans compter que tu nâauras plus Ă subir les travaux de la copropriĂ©tĂ© que tu ne souhaites pas rĂ©aliser et qui te coĂ»te un fric fou.
Tu deviens multipropriétaire dÚs la 1re acquisition!
En 2 annĂ©es tu pourras ĂȘtre en possession de 12-15 appartements alors que tu nâas que 3 lignes crĂ©ditsâŠ
En lâespace de quelques annĂ©es, tu atteindras plusieurs dizaines dâappartements (ou plusieurs milliers dâ⏠en cashflow) si câest ton objectif!Â
En tout cas ça à été ma méthode pour atteindre les 123 biens achetés en 15 ans.
Lâimmobilier n'est pas une utopie quand on y est prĂ©parĂ© et bien accompagnĂ©.Â
4 - Optimisation de ton patrimoine
Quand on a un parc immobilier, quâil soit grand ou petit, on doit rĂ©guliĂšrement procĂ©der Ă un arbitrage. Non, je ne parle pas de vendre ou de conserver un bien mais dâoptimisation!
Le mode dâexploitation dâun bien est gĂ©nĂ©ralement dĂ©fini lors de son lâachat mais as-tu fait le bon choix?
OĂč, est-ce que cet appartement peut ĂȘtre mieux optimisĂ© pour une meilleure mise en location?
Lâoptimisation de ton bien peu avoir plusieurs formes :
- La division dâun T4 devient deux T2 (du T4 Ă 600⏠au 2 T2 Ă 480⏠soit 960⏠gain 4320 ⏠par an)
- Une maison devient deux appartements (de 800⏠à 2 x 600⏠gain 2400⏠par an)
- 1 trÚs grand studio devient un 1 T2 ( de 450⏠à 590⏠gain 1680 par an)
Ce sont des questions importantes car avec le mĂȘme patrimoine immobilier il est possible de gagner entre 20 et 50% de plus chaque annĂ©e en fonction des modifications apportĂ©es.
Ou mĂȘme sur une vente :
1 T3 de 42mÂČ gagne 4 mÂČ en modifiant le nombre de placards intĂ©grĂ©s, le mode dâouverture des portesâŠ
Prix de vente de 42 mÂČ x 5000⏠=210 000âŹ
Prix de vente de 46 mÂČ x 5000⏠=230 000⏠(gain de 20 000⏠sur une vente)
Ă toi de jouerâŠ.
5 - Conclusion
Lâimmobilier peut sâapprendre dans les livres, internet oĂč Youtube mais devenir investisseur ne sâapprend pas, il sâacquiert en passant Ă lâaction.
Etre investisseur en immobilier est un job Ă part entiĂšre quand on veut sây donner Ă fond. Câest de lâentrepreneuriat et comme tel, il va falloir y passer du temps, sâinstruire, bien sâentourer et surtout oser passer le pas. La premiĂšre opĂ©ration on est hĂ©sitant, on ne connaĂźt pas tous les rouages mĂȘme si on Ă lu 20 livres sur le sujet, on est plus dans un livre et câest toi qui dois faire les bons choix. Puis tout se passe bien et on passe au suivant et on sâamĂ©lioreâŠ
Câest tout pour aujourdâhuiâŠ. Ă bientĂŽt
6 - Actualité
"Les jeudis de l'Immo" sont lâĂ©vĂ©nement incontournable pour les passionnĂ©s de l'immobilier sur Paris, le jeudi 9 Novembre 2023.
Cet Ă©vĂ©nement vous offre l'opportunitĂ© de rencontrer des experts du secteur immobilier ainsi que dâautres investisseurs, d'explorer les derniĂšres tendances et actualitĂ©s du marchĂ© et d'obtenir des conseils prĂ©cieux pour vos investissements immobiliers.
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