Les conseilleurs ne sont pas les payeurs.
#4 Les conseilleurs ne sont pas les payeurs...
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Au programme
Conseil d’ami
Conseil d’expert
2.1 - Te former
2.2 - Réalise ta stratégie d'investissement pour définir tes objectifs
2.3 - Faire attention à la fiscalité
2.4 - Bien choisir son mode d’exploitation
2.5 - Ne met pas tous tes œufs dans le même panier
2.6 - Entoure-toi des meilleurs
2.7 - Valorise tes biens sans en faire trop!
2.8 - Recommencer
Pour aller plus vite et plus loin
Optimisation de ton patrimoine
Conclusion
Actualité
1/ Conseil d’ami
L’expression, “les conseilleurs ne sont pas les payeurs” est très juste à mon sens.
Je suis sûre que tu as déjà été confronté à des amis ou de la famille qui voulaient te donner leurs excellents conseils ?
Des conseils que nous écoutons avec attention puisqu’ils nous sont donnés avec bienveillance.
Mais la bienveillance est-elle un signe d’expertise dans le domaine ?
Même si cet ami ou membre de la famille a réalisé lui aussi un ou des investissements immobiliers, la première question est “avez-vous un profil 100% identique ? ”
La réponse est non!
Emploi, famille, épargne, immobilier… Autant de différences qui font que la stratégie que vous allez utiliser sera différente.
Pour les autres qui ne veulent aussi que votre bien mais qui ne comprennent pas toujours pourquoi vous vous obstinez à vouloir investir alors qu’a la télé on ne parle que les taux sont en haussent, que les banques ne prêtent plus, que le prix de l’immobilier n’a jamais été aussi élevé et l’inflation tu as vu l’inflation ?
Leurs pensées limitantes dans certains cas peuvent vous décourager, alors
entourez-vous des bonnes personnes pour avancer et aller au bout de vos objectifs.
2/ Voici mes conseils d’expert
2.1 - Se former
Cela peut paraître évident mais c’est une étape INDISPENSABLE pour ne pas se planter.
Alors OUI il existe ÉNORMÉMENT de vidéos sur Youtube sur le sujet de l’immobilier.
C’est très simple pour toi, tu y as accès quand tu veux, à n'importe quelle heure du jour ou de la nuit, tu es extrêmement content, tu te formes et c’est l'essentiel pour toi.
BIP ERREUR, ERREUR, ERREUR…
Tu trouves de tout sur internet en général, du bon et aussi très souvent du mauvais.
Attention à son contenu qui peut dater de plusieurs années et qui n’est plus d’actualité, ça peut t’amener à te faire une fausse idée du sujet et te faire faire des erreurs.
L’immobilier, les lois, les règles, la fiscalité en passant par le financement change régulièrement et parfois même mensuellement.
Sur ses vidéos tu ne trouves que de la généralité, est-ce que le conseil qui va être prodigué est vraiment pour toi et est-il adapté à ta situation ?
Je te conseille réellement de prendre un accompagnement personnalisé. Tu auras des conseils adaptés à ta situation, un coach qui t’accompagnera dans chaque étape de TON évolution.
Les formations en ligne pourquoi pas, c’est bien plus qualitatif que youtube mais c’est encore de la généralité avec des vidéos sans accompagnement pour le même prix voir plus cher qu’un coach.
2.2 - Réalise ta stratégie d'investissement pour définir tes objectifs
Je le répète souvent, mais si tu ne sais pas où tu es, et où tu souhaites aller, tu finiras par être perdu tout étant vraiment formé. Sache que 80% des personnes qui se forment en immobilier ne passent jamais à l’action car elles ne savent pas par où et comment commencer.
Ou pire tu prendras de mauvaises décisions qui te feront perdre du temps et surtout de l’argent.
Il ne faut pas confondre objectifs et stratégie, le premier dit où tu souhaites aller et le second comment y arriver.
2.3 - Faire attention à la fiscalité
Si tu dois avoir une attention particulière c’est bien dans ce domaine. Je pense que maîtriser non pas LA fiscalité mais TA fiscalité va te permettra de faire les bons choix. Apprends ce qu’est le déficit foncier, le LMNP, et LMP, la fiscalité des SCI ou SAS immobilières c’est bien mais savoir se l’approprier c’est mieux.
Je te conseille chaudement de te faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en immobilier (ne pas prendre un généraliste), entoure-toi des bonnes personnes!
Quand on divorce on va voir un avocat des familles et non un avocat fiscaliste!
Pour un expert-comptable, un courtier ou un avocat fiscaliste c’est la même chose😜.
2.4 - Bien choisir son mode d’exploitation
En fonction des objectifs que tu auras définis, tu sauras rapidement vers quel type d’exploitation tu devras te diriger.
Si tu souhaites capitaliser, tu t'orientes vers une location nue ou meublée en longue durée pour une stabilité de tes revenus et une implication plus modérée au quotidien.
En revanche, si tu souhaites générer un maximum de cash flow, 2 solutions s'offrent à toi. D’un côté tu auras la colocation et de l’autre tu auras la location courte durée (LCD). Dans ce cas, il faudra porter une attention plus particulière à la localisation du bien (proche d’école supérieur, une grande ville ou proche d’un lieu historique).
Personnellement j’ai exploré tous les modes d’exploitation, et comme beaucoup j’ai été attiré par les sirènes du maxi-rendement de la colocation et du LCD avec des rentabilités à 12 ou 16%.
Aujourd’hui avec le recul je peux vous dire que j’ai une préférence pour un 9% en meublé longue durée, car une fois que tu considères les principales charges locatives, la fiscalité, les vacances locatives entre 2 colocataires, le temps passé à gérer sa colocation avec des entrées sorties fréquente, que tu as payé la conciergerie, la rentabilité à 12% nette n’est plus du tout au rendez-vous.
Je dis donc que la colocation et le LCD sont d’excellents moyens de booster sa rentabilité quand tu débutes dans l’investissement locatif mais si tu souhaites développer ton patrimoine a plus grand échelle, cela risque de te freiner un peu …
2.5 - Ne mets pas tous tes œufs dans le même panier
Comme dans tout business, la réussite vient de la diversification.
Pour assurer le développement d’un patrimoine immobilier solide et sans trop de surprise, diversifier son mode d’exploitation est primordial.
Nous en avons eu la preuve durant le covid!
Tu me diras que nous ne sommes pas tous les jours confrontés à un virus de cette envergure mais quand le problème arrive il faut pouvoir passer entre les gouttes.
De plus, en te diversifiant, tu vas sécuriser ton patrimoine et tu te protèges de tout changement fiscal qui pourrait venir impacter ta rentabilité (immédiatement je pense au LMNP😭).
La diversification peut intervenir aussi avec le même mode d’exploitation, je m’explique:
Tu peux avoir de la location meublée en longue durée avec d’un côté tu auras un étudiant avec un bail étudiant ou mobilité et de l’autre un actif avec un bail meublé classique. (1 mode d’exploitation avec 2 profils différents).
Durant la période covid, les étudiants ayant les cours en visio rendaient les logements pour retourner chez les parents dans de plus grands logements et n’avaient plus de loyer à verser inutilement). Alors que l’actif (travailleur) lui restait dans le logement.
C’est du vécu ! 60% de mon parc immobilier était en location étudiante, j’ai évité la casse en proposant à chaque locataire qui souhaitait quitter le logement une réduction de loyer de 50% durant le confinement pour qu’ils restent !
Et ça a marché mais j’ai eu de la casse quand même.
2.6 - Entoure-toi des meilleurs
Prends le temps de constituer ton équipe avec les meilleurs sur ton secteur. Le notaire, les artisans, l’expert-comptable immobilier, le courtier spécialisé et les chasseurs. Cette équipe sera pour toi un véritable atout de confiance pour te développer.
Ne négociez pas les prix de tes partenaires et travaille en réel partenariat, ils te le rendront en échange, crois-moi ! Si tu leur donnes du business, dès qu’ils auront une belle affaire tu seras dans les premiers averti, les produits en off market sont généralement les plus rentables.
Si tu veux négocier, préfère la négociation sur le prix du bien, mécaniquement tous les autres postes baisseront (frais de notaire, frais d’agence, frais de cautionnement bancaire…).
Pour bien t’entourer dans toutes les régions de France tu trouveras des soirées immobilières où se réunissent des professionnels de l’immobilier bien sure mais pas seulement tu y trouveras des investisseurs qui comme toi auront besoin de conseils et d’échanger sur l’investissement immobilier. Pour rester motiver il faut s’entourer.
2.7 - Valorise tes biens sans en faire trop!
Si tu souhaites réussir dans l’immobilier, tu dois apporter de la valeur à ton locataire. Cela vient en général avec les travaux de rénovation en proposant des biens de qualité sans en faire de trop.
Exemple : préfère un carrelage en imitation parquet plutôt qu’un beau parquet en chêne. Tu auras le même effet visuel pour moins cher et qui ne s’abimera pas dans le temps.
Tu pourras avoir un beau résultat sans y mettre un prix fou. Rénovés avec goût avec des codes actuels.
Propose des loyers attractifs tu auras plus large choix dans les locataires mais sois plus ferme sur les garanties. En augmentant régulièrement tes loyers chaque année tu gagneras en cash-flow tout en conservant ton locataire et ses supers garants 😜.
Ce qu'il ne faut pas oublier : Il est très rare que les locataires utilisent et entretiennent le logement comme TOI tu le ferais, bien au contraire.
Part du principe qu’il y aura toujours de petits travaux (dans le meilleur des cas ) à réaliser lors de la sortie des lieux ainsi que du renouvellement de matériel si le bien est loué meublé.
2.8 - Tu n’as plus qu’à recommencer ! -
Une fois ta première opération est réalisée, tu n’as plus qu’à recommencer pour continuer à développer ton patrimoine immobilier.
Plus facile à dire qu’à faire, tu me diras!! Sauf si tu as procédé préalablement à la mise en place d’une stratégie d’investissement qui t’accompagnera dans le développement de ton patrimoine en file conducteur.
Attention une stratégie d’investissement qui ne prend pas en compte ton dossier de financement n’est pas une stratégie mais une utopie! Comment réaliser une stratégie si on ne sait pas combien tu peux investir et comment renouveler l’opération… Attention aux vendeurs de rêves.
3 - Pour aller plus vite et plus loin…
Une méthode qui est simple mais qui peut faire peur, alors que c’est la moins risquée! Achète des immeubles de rapport, tu n’auras qu’un seul prêt pour plusieurs revenus locatifs.
Lors d’un achat d’immeuble le risque est inférieur à l’achat d’un simple appartement où le locataire unique paye à lui seul le prêt. Sans compter que tu n’auras plus à subir les travaux de la copropriété que tu ne souhaites pas réaliser et qui te coûte un fric fou.
Tu deviens multipropriétaire dès la 1re acquisition!
En 2 années tu pourras être en possession de 12-15 appartements alors que tu n’as que 3 lignes crédits…
En l’espace de quelques années, tu atteindras plusieurs dizaines d’appartements (ou plusieurs milliers d’€ en cashflow) si c’est ton objectif!
En tout cas ça à été ma méthode pour atteindre les 123 biens achetés en 15 ans.
L’immobilier n'est pas une utopie quand on y est préparé et bien accompagné.
4 - Optimisation de ton patrimoine
Quand on a un parc immobilier, qu’il soit grand ou petit, on doit régulièrement procéder à un arbitrage. Non, je ne parle pas de vendre ou de conserver un bien mais d’optimisation!
Le mode d’exploitation d’un bien est généralement défini lors de son l’achat mais as-tu fait le bon choix?
Où, est-ce que cet appartement peut être mieux optimisé pour une meilleure mise en location?
L’optimisation de ton bien peu avoir plusieurs formes :
- La division d’un T4 devient deux T2 (du T4 à 600€ au 2 T2 à 480€ soit 960€ gain 4320 € par an)
- Une maison devient deux appartements (de 800€ à 2 x 600€ gain 2400€ par an)
- 1 très grand studio devient un 1 T2 ( de 450€ à 590€ gain 1680 par an)
Ce sont des questions importantes car avec le même patrimoine immobilier il est possible de gagner entre 20 et 50% de plus chaque année en fonction des modifications apportées.
Ou même sur une vente :
1 T3 de 42m² gagne 4 m² en modifiant le nombre de placards intégrés, le mode d’ouverture des portes…
Prix de vente de 42 m² x 5000€ =210 000€
Prix de vente de 46 m² x 5000€ =230 000€ (gain de 20 000€ sur une vente)
À toi de jouer….
5 - Conclusion
L’immobilier peut s’apprendre dans les livres, internet où Youtube mais devenir investisseur ne s’apprend pas, il s’acquiert en passant à l’action.
Etre investisseur en immobilier est un job à part entière quand on veut s’y donner à fond. C’est de l’entrepreneuriat et comme tel, il va falloir y passer du temps, s’instruire, bien s’entourer et surtout oser passer le pas. La première opération on est hésitant, on ne connaît pas tous les rouages même si on à lu 20 livres sur le sujet, on est plus dans un livre et c’est toi qui dois faire les bons choix. Puis tout se passe bien et on passe au suivant et on s’améliore…
C’est tout pour aujourd’hui…. À bientôt
6 - Actualité
"Les jeudis de l'Immo" sont l’événement incontournable pour les passionnés de l'immobilier sur Paris, le jeudi 9 Novembre 2023.
Cet événement vous offre l'opportunité de rencontrer des experts du secteur immobilier ainsi que d’autres investisseurs, d'explorer les dernières tendances et actualités du marché et d'obtenir des conseils précieux pour vos investissements immobiliers.
Un grand merci aux entrepreneurs de la communauté qui ont soutenu cette édition :
Damien Argento CGP : RP Gestion privée conseille la structure de votre patrimoine (particulier, holding, fiscalité, placements) en France et à l’international.
Cécile Peyrot : La reine de l’optimisation de vos intérieurs. Vous accompagne pour augmenter vos revenus👌
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