Investir malin : les secrets pour acheter sans apport en 2024.
#12 Où investir en gardant son épargne!
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Au programme
L’imaginaire collectif
L’apport VS L’épargne
Trop d'apport est inutile
L’exercice du financement
Conclusion
Actualité
L’imaginaire collectif
L'achat immobilier peut être considéré comme un projet inaccessible, en raison du besoin d'un apport financier important. En effet, les banques exigent généralement un apport personnel de 10 à 20% du prix du bien immobilier, afin de s'assurer de la solvabilité de l'emprunteur.
Depuis 2020, cette idée est entrée dans un imaginaire collectif, idée qui est souvent renforcée par les banques elles-mêmes.
Chaque banque aura son protocole sur le sujet ou une norme sur sa prise de risque sur le projet que tu vas lui proposer.
Toutes les banques ne se valent pas !
Je sais que je te parle régulièrement des banques foncières (promis je n’ai pas d’actions chez elles😉) mais elles ont des normes plus en adéquation avec les investisseurs.
Si ton profil client leur correspond, voici un exemple qui sera pour tout le monde identique sur le calcul de l’apport :
Pour un montant total de 403 700€, tu devras apporter 167€ en contribution. C'est impressionnant !
On est bien loin des 10 ou 20% demandés par les banques de dépôt
Il est donc possible d'acheter un bien immobilier sans apport personnel, mais il est important de respecter quelques normes.
Tout d'abord, il faut avoir un dossier financier fiable, avec des revenus stables et une situation professionnelle stable.
Ensuite, il faut choisir un bien immobilier le bien que la banque acceptera de financer.
L’apport vs L’épargne
L'apport personnel et l'épargne sont deux notions souvent confondues, mais qui ont des significations bien distinctes.
La différence entre apport et épargne est la suivante :
L'apport personnel est utilisé pour financer directement l'achat d'un bien immobilier.
L'épargne est une réserve d'argent qui peut être utilisée pour un projet précis, ou pour faire face à des dépenses imprévues.
Il faut vraiment faire la différence entre les 2, parce que les banques non seulement veulent de l’apport dans les projets mais elles souhaitent en plus de l’épargne résiduelle post-opération!
Personnellement, lors de mes coachings, je mets un accent particulier sur l'épargne résiduelle. En effet, cette épargne est primordiale pour les investisseurs immobiliers, car elle leur permet de faire face aux imprévus.
L'épargne résiduelle est une bouée de sauvetage en cas de problème. Elle te permet de faire face aux imprévus, tels qu’une panne de chauffage, un dégât des eaux ou des obligations légales liées au DPE par exemple.
Il est préconisé d’avoir post opération une épargne équivalente à 6 mois de mensualités sur l’opération en cours.
Voici approximativement ce que ça donne :
Trop d'apport est inutile.
Dans l'investissement immobilier, l'apport personnel est souvent considéré comme un atout majeur. Il permet d'emprunter moins d'argent à la banque, d'obtenir un meilleur taux d'intérêt et de rassurer le vendeur.
Cependant, il est important de ne pas tomber dans l'excès
Mettre trop d'apport peut en effet se révéler contre-productif et limiter votre potentiel de développement.
Un apport trop important peut freiner ta stratégie :
Moins d'effet de levier : L'effet de levier est un principe fondamental en immobilier. Il consiste à utiliser l'argent emprunté pour générer un rendement plus important. Donc si tu investis ton épargne dans un apport tu réduis l'effet de levier et donc ton potentiel de profit.
Moins de diversification : En concentrant une grande partie de ton épargne dans un seul investissement immobilier, tu freines tes investissements. Il est prudent de se diversifier et garder du cash pour des produits sans effet de levier tel que la bourse et l’or par exemple.
Opportunités manquées : Injecter trop d'argent dans un apport peut t’empêcher de renouveler des achats immobiliers à cause de ton manque d’épargne résiduelle.
Il est important de trouver un équilibre entre un apport suffisant pour rassurer les banques et un apport qui te permet de te développer.
N'hésitez pas à te faire conseiller!
L’exercice du financement
Voici les 2 axes que la banque va analyser :
1. Solvabilité financière solide
2. Projet immobilier crédible
Il faudra fournir un tas de documents et tout justifier !
Documents d'identité et de situation personnelle
Copie d'une pièce d'identité en cours de validité (carte d'identité, passeport)
Justificatif de domicile récent (facture d'électricité, de gaz ou de téléphone)
Copie du livret de famille si vous êtes pacsés ou marié
Copie du contrat de travail ou justificatif de revenus si vous êtes retraités
Derniers avis d'imposition sur le revenu
Documents liés au bien immobilier
Copie du compromis de vente ou de l'acte authentique de vente
Diagnostics immobiliers (DPE, plomb, amiante, termites)
Estimation immobilière réalisée par un professionnel
Plans du bien immobilier
Documents liés à ton patrimoine
Actes de propriété
Offres de prêt de tout ton patrimoine
Les baux et dernière quittance de loyer si c’est loué
Tous les DPE
Documents financiers
Relevés de comptes bancaires des trois derniers mois
Fiches de paie des trois derniers mois (ou avis d'imposition sur les revenus si vous êtes retraités)
Justificatifs de revenus complémentaires (épargne, dividendes, etc.)
Documents sur ta SCI (si tu en as une)
Statuts
Bilan
Conseils pratiques pour rassembler les pièces de ton dossier bancaire
Prépare tes documents à l'avance et scanne-les pour gagner du temps
Assure-toi que les copies de tes documents sont lisibles et en couleurs
Divise le tout en dossiers bien distincts
Mets le tout sur une clé USB (tout doit être en PDF)
Conclusion
Choisir son partenaire bancaire n’est pas dû au hasard, et nécessite un travail minutieux afin de ne pas perdre de l’argent.
Mon conseil :
Peu d’apport et beaucoup d’épargne
Ma devise :
le taux on s’en fou!!
Actualité
Séminaire “Immo-preneurs” avec Selly Doridot le jeudi 22 février sur Lyon.
“Les Brunchs du succès” le dimanche 10 mars à 12h00 à Paris
"Les jeudis de l'Immo" et un club incontournable pour les passionnés de l'immobilier sur Paris, le jeudi 14 mars 2024.
L'objectif est de grandir collectivement et de progresser en tandem avec les ambitions de nos membres.
L'idée est d'accompagner pleinement ceux qui aspirent à continuer leur développement.
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