Faire une SCI oui mais laquelle?
#7 - On ne choisi pas ce statut par hasard.
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👉 Avant propos
Qu’est ce qu’une SCI?
Comment choisir sa SCI?
Quel régime fiscal choisir?
Créer une SCI Facile ou difficile?
Les avantages et inconvénients de la SCI
Conclusion
Actualité
Avant propos
Pour ceux qui me suivent, vous avez dû constater que depuis maintenant 18-24 mois, je préconise de vous professionnaliser dans l’immobilier en créant une société afin de casser le plafond de verre créé par le HCSF et avec les règles d’obtentions durci par les banques. (il y a d’autres raisons que vous découvrirez tout au long de la newsletter).
Aujourd’hui je voudrais vous parler de la SCI, mais comme vous le savez maintenant Il y a d’autres types de société pour acheter de l’immobilier.
Pour ne pas les nommer :
- La SARL de famille (minimum 2 associés)
- La SAS (minimum 2 associés)
- La SASU (Unipersonnelle donc pas besoin d’associé)
Chacune d’entre elles devront obligatoirement avoir pour code NAF 68.20 ce qui vous permettra de développer au maximum votre patrimoine avec tous les modes d’exploitation qui existent.
1 /Qu’est ce qu’un SCI?
Une SCI est une société civile immobilière, c’est une structure juridique constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé.
La société a pour but de permettre à plusieurs personnes d'investir ensemble dans l'immobilier.
Elle offre des avantages fiscaux et permet de protéger le patrimoine personnel des associés.
Les SCI sont souvent utilisées pour l'acquisition, la vente, la location et la gestion de biens immobiliers.
2 /Comment choisir sa SCI?
Généralement quand on parle de choisir sa SCI on pense tout de suite à la fiscalité IR ou IS mais en réalité c’est bien autre chose à laquelle il faut penser :
Je vais te faire une présentation succincte des 5 types de SCI qui existe mais en réalité si tu investis dans l’ancien pour le développement de ton patrimoine, seule la dernière proposition sera la plus adaptée pour toi.
Opter pour une SCI d’attribution n’a d’intérêt que pour les personnes dont l’objectif est de créer une SCI afin de faire construire ou d’acquérir un ensemble immobilier pour le diviser entre associés. Une fois la division accomplie, la SCI se dissous.
Le principe de la SCI en jouissance partagée est de permettre à chaque associé de profiter de la jouissance du bien immobilier durant sa période d’occupation.
Cette période se décide en fonction de l’apport que chacun a injecté dans le capital. Plusieurs propriétaires usent et occupent donc le bien immobilier.
La SCI de construction vente est la seule qui permet une activité commerciale. Son unique objectif est de construire un bien immobilier pour le revendre. Cela s’apparente à de la promotion immobilière. En principe, la SCI est dissoute une fois la vente réalisée.
Le principe de la SCI familiale est d’attribuer un droit de propriété sur un même bien immobilier à plusieurs membres d’une même famille.
L’objectif est double :
> La transmission et la gestion d’un patrimoine immobilier dans le cercle familial > L’optimisation fiscale au moment de la succession des héritiersLe principe de la SCI de location est de permettre à plusieurs associés de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. L’objectif est d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens, en règle générale pour les louer. L’intérêt principal est de contourner les difficultés de l’indivision.
3 /Quel régime fiscal choisir?
Oui c’est bien à ce moment que l’on parle impôt.
Il va falloir choisir entre l’impôt sur les revenus IR ou l’impôt sur les sociétés IS.
Bien souvent l’attribution se fera naturellement en fonction de vos objectifs immobiliers.
Il y a des choses que l’on peut faire et d’autres que l’on ne peut pas faire.
On a bien plus de restriction sur la SCI à l’IR! Comme par exemple : on ne peut pas faire de location meublé! donc pas de colocation ou de LCD!
Sauf si cette exploitation n’excède pas 10% du total des revenus locatifs de la CSI.
Dans le cas où vous souhaitez faire de la location meublée vous n’aurez pas le choix que de faire une SCI à l’IS.
A quel moment on doit choisir sa fiscalité?
Pas de panique, lors de la création de la SCI tu n’es pas obligé de dire si elle est à l’IS ou à l’IR tu as 3 mois pour te décider.
Sache que si tu déclares ta société à IR tu auras la possibilité de la passer à l’IS après mais passer une SCI à l’IS vers l’IR tous les écrits nous dis que ce n’est impossible.
Mais Maitre Bougeard avocat fiscaliste spécialiste en investissement immobilier m’a informé il y a peu que cela était possible mais attention au paiement de la plus value lors du changement de statuts.
IR à choisir si :
La SCI a pour ambition de revendre ses biens immobiliers
Si les baux sont uniquement à usage d’habitation
L’associé a eu recours à un emprunt personnel pour réaliser un apport à la SCI.
> Avantage : Les intérêts d’emprunt sont déductiblesLa SCI souhaite déduire des frais de ses loyers perçus.
> Avantage : En faisant cela, elle sera imposée sur ses bénéfices réels. L’associé déclarera ses revenus fonciers au titre du régime réel.S’il existe un déficit foncier.
> Avantage : Dans la limite de 10700 € chaque associé peut déduire fiscalement ce déficit, à concurrence de ses parts
IS à privilégier si :
La SCI a pour ambition de construire un patrimoine, sans volonté de revente des biens.
> Avantage : La SCI peut amortir le bien immobilier acquis. Cela lui permet de réduire son bénéfice imposable. Les frais d’acquisition sont déductiblesSi les baux sont à usage d’habitation, et ou professionnels et commerciaux
La SCI ne distribue aucun dividende mais conserve des réserves.
> Avantage : Seule la SCI est imposée dans ce cas. Les associés ne le seront pas.Le gérant associé bénéficie d’une rémunération conséquente.
> Avantage : La rémunération accordée au gérant associé peut se déduire du résultat de la SCI. L’avantage fiscal qui en résulte peut se montrer particulièrement important
4 /Créer une SCI facile ou difficile?
En réalité c’est très simple, si vous ne souhaitez pas réaliser les démarches par toi-même tu as la possibilité de mandater un professionnel pour le faire à votre place. Les frais oscillent en fonction des tâches demandées. Compte au minima 250€ et au maximum avec création des statuts 1500€.
Pour la création de la société il y a plusieurs actions à mener de manières concomitante :
La rédaction des statuts : Aucune obligation de passer par un avocat fiscaliste ou un expert comptable, tu as des plateformes en ligne qui font très bien le job. Mais elles ont leurs limites.
Si tu as une situation familiale spécifique, je te conseille un professionnel qui saura rédiger tes statuts avec tes spécificités (remariage, enfants de plusieurs unions, en cas de décès qui est prioritaire sur l’acquisition des parts?, …)Ouvrir un compte bancaire professionnel (généralement dans la banque qui réalise le crédit. Si tu passes par une foncière, tu as la possibilité d’ouvrir le compte dans la banque de ton choix)
Y placer ton capital social (pas besoin de mettre un capital élevé)
il faut que tu définisses le montant du capital social.
La loi prévoit un montant minimum d’apports de 1 Euro. Les associés doivent donc verser au minimum cette somme. (100€ par associé permettent une distribution plus simple et facilitent l’utilisation en cas de besoin)
Une autre option existe aussi, le capital variable. Elle offre plus de souplesse. Elle permet de modifier la répartition du capital social entre les associés, sans avoir à modifier les statuts. Un simple procès-verbal du gérant suffit.Faire la publication au journal officiel (dans un journal d’annonces légal) tu en trouve à tous les prix, tu peux prendre le moins cher tant que c’est publié tout est ok. compte entre 30 et 50€.
Procéder à la déclaration de la SCI au greffe du tribunal de commerce.
Il faut que ton dossier soit complet et surtout qu’aucune annotation et signature ne doit manquer sinon retour à l’envoyeur…
Le dossier à déposer au tribunal de commerce doit comprendre les éléments suivants :
Le formulaire MO a télécharger, complété et signé
Une copie des statuts de la SCI, datée et signée et notée conforme à l’originale
Le PV de nomination du gérant de la SCI, daté et signé
Le justificatif de la parution dans un journal d’annonces légales de votre avis de constitution
Un document justifiant l’occupation des locaux pour votre entreprise
Pour le gérant, s’il s’agit d’une personne physique : une copie de la carte nationale d’identité ou du passeport + un extrait de casier judiciaire + une attestation de filiation
Pour le gérant, s’il s’agit d’une personne morale : un justificatif d’immatriculation datant de moins de 3 mois,
Un justificatif d’identité en cours de validité pour chacun des associés
Le justificatif de paiement des frais de greffe
Une attestation de filiation déclaration de non-condamnation
5 /Avantages - inconvénients de la SCI
Avantages :
Inconvénients :
6 /Conclusion
La SCI est une société qui offre plusieurs avantages
Elle est facile à créer et à gérer, et elle permet de dépasser les limites d'endettement du HCSF.
En outre, elle peut être utilisée pour optimiser la fiscalité des investissements immobiliers et préserver le patrimoine personnel des associés.
Si ta stratégie d’investissement établie définit qu’il serait intéressant de mettre en place une holding, grâce à l'effet de levier du déficit foncier et la possibilité de minimiser l'imposition en transférant les bénéfices à une société holding, la SCI se révèle être un instrument d'optimisation fiscale efficace.
Cela permet une meilleure rentabilité des investissements immobiliers et une conservation des capitaux sans imposition pour de futurs projets.
Cette stratégie n’est pas pour tout le monde mais pour ceux qui peuvent l’utiliser elle est très efficace.
Voilà c’est tout pour aujourd’hui😉
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7 /Actualité
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Bonjour Marlene
Contenu hyper intéressant
Merci pour cette news letter
J'ai eu RDV avec une courtière il y a quelques semaines qui me disait qu investir en SCI en ce moment était très compliqué
Qu en penses-tu
Cordialement
Michaël