8 leçons après 24 ans d'investissement
# 16 Ou l'expérience qui parle.
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Au programme
Un anniversaire
La patience est une vertu
La diversification est clé
L'importance de l'emplacement
Prudent avec l'effet de levier
La gestion immobilière est cruciale
Comprenez la fiscalité
Reste informé et adapte toi
La persévérance est la clé du succès
Actualité
Un anniversaire
Ca y est, la semaine dernière je suis entrée dans ma vingt-quatrième année d’investissement! Comment te dire que ça ne me rajeunit pas!!
Alors, pour fêter ça, j’avais envie de vous partager les leçons que j’ai apprises en chemin.
Prenez ce que vous avez à prendre. Laissez ce que vous avez à laisser.
La patience est une vertu
L'immobilier est un domaine où les rendements peuvent prendre du temps à se matérialiser pleinement personnellement il m’a fallu 8 ans pour que mon cash flow net dépasse mon salaire puis 2 ans pour prendre conscience que je pouvais arrêter de travailler pour un patron.
En immobilier, la plus value peut être significative rapidement en fonction des secteurs (et de l’inflation) comme on a pu le connaître lors des 15 dernières années, mais cela peut prendre plus de temps à augmenter significativement surtout quand le marché est moins dynamique comme en ce moment.
En tant qu’investisseurs tu dois adopter une perspective à long terme et être prêt à supporter des périodes de stagnation ou de baisse des prix.
Durant les périodes de stagnation et de baisse il ne faut pas être dans la panique mais tracer son chemin et attendre. L’immobilier n’est pas un sprint mais une course de fond.
Mais la patience ne signifie pas “inaction”.
L’investissement immobilier doit être abordé de manière entrepreneuriale, alliant l’action, la recherche d’opportunité, renforcement de son réseau pour atteindre ses objectifs (plan d’action stratégique) sur du long terme.
La diversification est la clé
Diversifier ton portefeuille immobilier ainsi que son mode d’exploitation peut te protéger contre les risques spécifiques.
Sur les 4 dernières années nous n’avons pas été ménagés.
Outre la crise, et le HCSF qui nous a mis des bâtons dans les roues pour avancer sur nos investissements, le Covid et ses confinements successifs ont mis à rude épreuve beaucoup d’entre nous.
Par exemple, si tu avais des investissements sur des biens commerciaux tu as pu être impacté par les dépôts de bilan de société et avoir du mal à retrouver un locataire rapidement sans compter les loyers non honorés….
Si tu ne faisais que du LCD, il fallait avoir le cash nécessaire pour laisser passer l’orage avec les logements sans visiteur…
En diversifiant ton portefeuille immobilier géographiquement tu peux également atténuer les risques spécifiques à une région, tels que les catastrophes naturelles ou un changement de réglementation tel que le plafonnement des loyers ou une réglementation sur le LCD.
Tout comme l’immobilier n’est pas la seule source d’enrichissement. Tu peux aussi développer un portefeuille d’action, d’achat d’or ou de crypto, as toi de voir ce que tu préfères mais ne fait rien par hasard ni par dépit.
Si tu ne connais pas, forme-toi!
Si ça ne te convient pas, ne te lance pas!
Investi dans ce qui te correspond et ce que tu aimes
L'importance de l'emplacement
L'emplacement est souvent cité comme le facteur le plus important dans la réussite d'un investissement immobilier.
Un bien avec un emplacement privilégié peut attirer des locataires de qualité, avec des loyers plus élevés et avoir une meilleure plus-value à la revente.
Lors de l'évaluation de l'emplacement d’un bien, examine des facteurs tels que la proximité des transports en commun, des écoles, des commerces et des zones d’emploi.
En outre, renseigne-toi sur les plans de développement futurs dans la région, cela peut influencer la demande future et la valeur de ton bien .
Mais pas que…
Il faut aussi regarder l’emplacement en fonction du mode d’exploitation que tu souhaites avoir pour ce bien.
Le lieu choisi peut être loin d’une école où d’un pôle d’emploi mais proche d’un centre historique, et te faire bénéficier d’un taux de remplissage à + de 95%.
Tout dépendra de ta stratégie de départ😉
L’emplacement n’est pas standardisé, mes meilleurs rendements et plus-values ont été réalisés à la campagne à Batilly en Gatinais à 10’ de Beaune la Rolande ville la plus proche pour trouver une boulangerie et un supermarché…
Achat d’un corp de ferme, création de 2 pavillons mitoyens les loyers étaient de 2,5 fois le crédit et lors de la revente j’ai fait un X 3!!
Prudent avec l'effet de levier
L’effet de levier est un outil génial!!
Tu investis avec de l’argent qui ne t’appartient pas. Il n’y a qu’en immobilier que c’est possible! Pour notre plus grand bonheur😁
Mais attention à trop en vouloir, la réalité peut nous rattraper.
Les financements dits à “110%” qui en fait sont des 200 voire 300% (a cause des travaux) avec des différés de 36 mois qui peuvent finir en piège.
Il faut bien penser que c’est la banque qui est propriétaire tant que la dernière mensualité n’est pas payée. Durant cette période on peut se considérer comme “gestionnaire”.
Avant de contracter un prêt pour son projet immobilier qui en France est encore et toujours très alléchant, il va tout de même falloir faire des points de contrôle réalistes et chiffrés pour ne pas être attiré par un gain qu’il n’y aura pas au final.
Tu dois calculer le taux de rentabilité NET (le réel)
N’achète pas un bien ou la taxe foncière est supérieur à 1 mois de revenus locatif (tu perds en renta mais surtout en Cash Flow et la taxe foncière ne baisse jamais au contraire)
Si tu fais des travaux il est impératif que tu connaisses avant même de signer le compromis de vente le prix du bien après travaux.
Si le prix au m² après travaux est supérieur au prix estimé STOP tout tu fais une mauvaise affaire. Où revoit ta copie mais sache que l'orque qu’il y a de gros travaux à effectuer il y a souvent de mauvaises surprises et un surcout.
Revenons à notre prêt où il est traditionnellement dit qu’il faut mettre un minimum d’apport sur la durée la plus longue… Et bien je suis d’accord sur la durée et voir même la faire rallonger après 8-10 ans de détention (mais là c’est aussi de la stratégie en fonction de chaque situation), mais pour l’apport je reste mitigée :
Si la banque finance tout + un différé 24-36 mois, ton prêt sera obligatoirement supérieur à la valeur de ton bien une fois les travaux fini. Si tu as un aléa dans ta vie avec une obligation de revendre ton bien pour un divorce par exemple (ou impossibilité de mettre en location à cause d’une défaillance de l’entrepreneur ou autre), la vente ou la saisie de ton bien ne suffira pas, il te faudra trouver la différence pour solder ton prêt.
Si tu achètes en société type SCI, SARL de famille ou SASU, je te préconise de mettre de l’apport.
Cet apport sera comptabilisé dans le compte courant d’associé.
Ce qui signifie que ta société te doit cette somme.Tu pourras récupérer cet argent sans aucun frottement fiscal (pas de taxe) et quand tu le souhaites.
Contrairement à un achat en nom propre ou ton apport ne sera jamais restitué.
La gestion immobilière est cruciale
Une gestion efficace de tes biens peut faire toute la différence entre un investissement réussi et un investissement problématique.
Il y a 2 écoles :
Prendre une société de gestion immobilière peut être une option si tu ne souhaites pas t'occuper des aspects opérationnels comme la recherche des locataires, états des lieux, quittances de loyer, problèmes au quotidien, etc… Mais attention ton rendement et ton cash flow seront impactés en revanche tu te retires une charge mentale et de temps qui te permette de faire d’autres activités (pro ou perso)
Tu décides de gérer par toi-même tes biens, il va falloir t’assurer d'être bien organisé, réactif aux besoins de tes locataires et de trouver des solutions rapidement en cas de problème dans l’immeuble/appartement.
Cette solution est chronophage mais tu gagneras en rentabilité et en Cash Flow.
Il est certain que les 2 solutions se valent en fonction de chaque personne.
Soit tu gères = gain d’argent et moins de temps pour toi
Soit tu délègues = moins de gains d’argent et plus de temps pour toi
Personnellement j’ai utilisé les 2 solutions, en fonction de la localisation des biens soit je gérais par moi-même soit je déléguais.
J’avoue qu’à mes débuts je ne voulais rien déléguer, c’est en faisant que l’on apprend.
Comprenez la fiscalité
La fiscalité est un aspect crucial de l'investissement immobilier qui peut avoir un impact significatif sur tes rendements nets.
Si ta fiscalité n’est pas optimisée tous tes calculs de rentabilité sont faussés!
Tu peux anéantir tous tes efforts à cause de cette négligence
Et c’est une expérience que je peux partager avec toi…
J’ai perdu 5 ans d’investissement à cause de ma négligence.
Comme tu le sais je suis devenue investisseur par hasard (tu peux lire ma newsletter #1 et #2 pour en savoir plus).
Je vais remettre le contexte : j’ai 22 ans, internet n’existe pas (j’ai caramail et Lycos pour ceux qui connaissent) et je n’y connais rien en immobilier.
Je commence à m’interroger sur la fiscalité quand un jour je reçois mes impôts à payer. Le montant était plus élevé que mes revenus immobiliers. Pensant que c’était une erreur de l’administration, je me suis rendu toute fière avec mes tableaux et mes calculs au trésor public…
Comment vous dire que je suis tombée de haut quand l’inspectrice me dit qu’il n’y a aucune erreur et qu’avant de faire des affaires il est préférable de se renseigner un minimum!
Un sacré coup de massue et aujourd’hui je la remercie de m’avoir ouvert les yeux.
J’ai tout revendu sauf ma RP et ma défisc, j’ai consulté un expert-comptable et réalisé une stratégie pour mes investissements.
Ce qui m’a permis d’acquérir des biens différents (fermes et pavillons à diviser et des immeubles).
Cette remise à 0 m’ a donné la possibilité d’aller plus loin, de gagner en rentabilité et en Cash Flow.
Si comme moi tu n’aimes pas la fiscalité, ce n’est pas grave, il te suffit de bien t’entourer. Il te faut un expert-comptable spécialisé en immobilier. Oui j’ai bien dit spécialiser et non un généraliste. Quand on divorce on va voir un avocat des familles et non un avocat d’affaires et bien là c’est pareil.😅
Reste informé et adapte-toi
Rester informé et s'adapter aux changements réglementaires est primordial.
Ses dernières années le monde de l’immobilier est en pleine mutation, notre cher président Emmanuel Macron n’apprécie pas vraiment l’immobilier et nous malmène sur beaucoup de points.
Il te faut donc rester informé sur les nouvelles lois qui peuvent être nationales ou régionales et même locales.
Parmi les nombreux changements voici les trois points clés auxquels j’ai été comme vous confrontez:
Encadrement des loyers : Cette réglementation est locale et imprévisible. Dans certaines régions, l'encadrement des loyers peut être mis en place pour limiter les augmentations excessives des loyers et protéger les locataires contre les hausses soudaines.
Tu dois être conscient des réglementations dans chacune des régions où tu as du patrimoine (nul n’est censé être ignoré la loi) et où tu souhaites investir pour éviter un achat sans rentabilité.
Loi sur la location courte durée : C’est aussi une réglementation locale mais pas seulement, la LCD est de plus en plus malmenée par les communes et les régions. Tu devras apporter une importance particulière lors de tes acquisitions.
Mais il y a aussi les syndics de copropriété qui peuvent te mettre des bâtons dans les roues. Lorsque tu achètes un bien pour le mettre en LCD, je te conseille de bien lire le règlement de copropriété où il peut être spécifié que ce type de location n’est pas autorisé.
Attention un règlement de copropriété ça peut changer, donc un conseil, entretien de bons rapports avec les copropriétaires et cadre tes voyageurs si tu ne souhaites pas mettre à mal ton business plan.
Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Le DPE est un document obligatoire pour la vente mais il doit aussi être fourni au locataire lors de la signature du bail.
Attention si tu détiens un bien en classification F où G il t’est interdit d’augmenter les loyers de tes logements, il te faudra procéder à des travaux de rénovation énergétiques pour réévaluer les loyers.
Tu devras te mettre en conformité en fonction de ta classification pour continuer à louer tes biens voici l’échéancier :
Toutes les lettres G en 2025Toutes les lettres F en 2028
Toutes les lettres E en 2034
Passé ces délais tu ne pourras plus louer tes biens sans avoir réalisé les travaux énergétiques, si un bail est en cours pas de soucis sauf si ton locataire te demande de te mettre en conformité. (tu devras le reloger si les travaux dépassent 21 jours)
En restant informé et en t'adaptant aux changements réglementaires tu peux mieux gérer les évolutions et maximiser les rendements.
La persévérance est la clé du succès
Être investisseur c’est acheter et encaisser, de l’argent facile quoi!
FAKE NEWS
Être investisseur c’est un JOB à part entière, et c’est loin d’être un long fleuve tranquille.
Je suis désolée si tu as pris une formation pour devenir millionnaire en 6 mois pour partir vivre aux Seychelles ou à Doubaï.
Il va falloir revoir tes plans!
Mais si tu es prêt à relever des défis et vivre une aventure passionnante c’est parfait pour toi!
Il te faudra de la patience, les transactions peuvent prendre du temps à se concrétiser, puis viendra le temps des travaux et de la mise en exploitation.
Un second puis un 3eme (bien ou immeuble) et c’est le début de l’aventure de l’entrepreneuriat!
Car oui tous les aspects de l’investissement immobilier sont identiques à la gestion d’une entreprise. On y parle de stratégie, de financement, de fiscalité, de rendement, d’exploitation, on y passe des heures et parfois on n’en dort pas!
On crée un outil qui nous enrichit
Ca prend du temps mais quelle satisfaction👌
10/Actualité
"Les jeudis de l'Immo" et un club incontournable pour les passionnés de l'immobilier sur Paris, le jeudi 11 avril 2024.
OLIVIER SEBAN Sera mon invité et intervenant🤘
L'objectif est de grandir collectivement et de progresser en tandem avec les ambitions de nos membres.
L'idée est d'accompagner pleinement ceux qui aspirent à continuer leur développement.
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