Prendre le bon départ
Si j’avais eu ses conseils quand j’ai commencé dans l’immobilier il y a 23 ans je serais allée plus vite et j’aurais perdu moins temps et d’argent!!
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Au programme
Prendre le bon départ
Que du rêve ou illusion?
Perdre + de 200 000€ sur 1 opération!
Comment l’éviter
Pourquoi te lances-tu dans l’immobilier
Commencer à investir dans l’immobilier
Conclusion
Actualité
Le bon départ
Je trouve que le titre de cette newsletter est de bon augure pour vous remercier du beau lancement des soirées “des jeudis de l’immo”.
Nous étions 200 investisseurs le jeudi 14 septembre 2023, tous réunis à Paris.
Merci à ceux qui ont pu être avec nous, la soirée fut enrichissante grâce à vous.
Pas d’inquiétude si tu n’as pas pu être présent, je te donne RDV jeudi 12 octobre pour notre 2e édition.
Reste informé sur tous les événements sur eventbrite et “suis moi”. Tu seras informé dès la mise en ligne de chaque événement.
1/ Prendre le bon départ
Comme tu le sais maintenant, j’ai commencé l’immobilier par hasard, et j’ai continué par passion. Au début des années 2000 l’information n’était pas aussi accessible qu’aujourd’hui avec Internet et j’avais l’impression que les professionnels étaient inabordables et que ma clientèle ne les intéressait pas (quelques idées préconçues).
J’aurais aimé être accompagné dans ma réflexion et l’analyse de ma situation, ça m’aurait évité de faire des erreurs de débutant.(et pour cause j’étais totalement novice) et surtout j’aurais perdu moins d’argent et évité les mauvais investissements.
Pour l’anecdote mon pire investissement je l’ai fait à 22 ans, dès le début puisqu’il faisait partie de ma triplette improvisée.
J’ai laissé les sirènes m’enivrer avec un extraordinaire projet en loi De Robien (je vous vois rire derrière l’écran😀). Je devais faire un effort d’épargne minime de 120€ par mois, trouver un locataire rapidement sur une région porteuse “Le MANS” (enfin à 15 km à la Suze sur Sarthe) et ne plus payer d’impôt.
2/DU REVE… Qui a été un véritable cauchemar.
Lors de la réservation de l'appartement il n’y avait qu’un seul programme, je sélectionne un T2 39m² une cave et une place de parking. C’est une belle construction avec une belle qualité de prestation, le tout me met en confiance.
À la fin de la construction, 24 mois plus tard, 7 programmes étaient sortis de terre…
Ce qui fait qu’il y a plus d’offres que de demande, ça entraîne une baisse des loyers et une grande concurrence pour la mise en location.
Conclusion :
Je suis restée sans locataire durant 7 mois avec un crédit de 916€.
Il a fallu que je baisse le loyer à 480€ ! Soit un effort d’épargne de 436€ au lieu de 120€ initialement prévu.
3/Un bien acheté 145 000€, revendu après 22 ans de crédit à 47 000€!
Je n’ai jamais voulu le vendre tant que le capital restant dut à la banque n’était pas couvert par la vente du bien (je ne voulais pas injecter du cash dans un produit qui m’avait déjà tant coûté)
Si on fait le calcul (j’avoue le faire pour la 1re fois pour vous)
Une perte sur la vente de 98 000€ (j’étais tranquille pour le calcul de la plus-value).
436 x(22x12) = 115 000 €
Soit 98 000€ + 115 000€ = 213 104€ de perdu sur cette opération (je vous fais grâce des intérêts bancaires).
Et si en plus je te dis que je n’ai jamais pu bénéficier de la réduction d’impôt c’est le pompon.
4/Alors pourquoi cela m’est arrivé ?
C’est très simple,
Erreur n° 1 : j’ai acheté sur plan sans jamais m’être déplacé (si j’étais allé sur site j’aurais peu être vu les autres constructions)
Erreur n° 2 : J’ai acheté à la confiance. J’ai tout simplement cru ce que me disait le commercial sans vérifier!
Erreur n° 3 : Je ne me suis pas fait accompagner par un professionnel
Erreur n° 4 : j’ai fait confiance au dispositif d’état pour nous réduire les impôts
L’erreur générale c’est le manque d’information, le manque de curiosité et surtout ne pas avoir su m’entourer de professionnels pour valider mon opération.
J’ai peut-être gagné 1 500 € en évitant de me faire accompagner mais j’ai bel et bien perdu 213 104€!
5/Pourquoi tu te lances dans l’immobilier ?
Les premières questions que je pose à mes clients sont toujours les mêmes!
Quelles sont tes motivations, pourquoi tu souhaites investir dans l’immobilier et quels sont tes projets à long terme?
Les réponses sont diverses et variées, chacune de leurs réponses me donne une indication sur un début de stratégie à mettre en place. Il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises réponses.
Débutant ou expérimenté, c’est un exercice indispensable à réaliser avant toute nouvelle acquisition pour ne pas se tromper et commettre des erreurs qui pourraient vous empêcher d’atteindre vos objectifs.
6/Commencer à investir dans l’immobilier ?
Encore une fois, il faut d'abord te poser les bonnes questions afin de comprendre tes motivations et mettre en place TA stratégie d’investissement.
Question 1 : Pour quelles raisons je veux investir ?
Pour ma retraite
Pour transmettre du patrimoine à mes enfants
Pour un complément de revenu
Projet de retraite anticipée
Etc..
Personnellement je voulais arrêter de travailler! C’était mon but ultime !! J’y suis arrivée à l’âge de 33 ans. Tellement heureuse de tout plaquer et de vivre ma vie sans contrainte!
Je n’étais pas préparée à ce qui allait m’arriver…
Au début tout est beau, on ne voit que le positif, mais la vie fait que ça ne se passe jamais comme on l’avait prévu ou espéré dans mon cas…
Sachez chers futurs rentiers que lorsque vous arrivez à ce moment précis où vous n’avez plus besoin de travailler et bien VOUS ÊTES LE SEUL !! Vos amis eux travaillent, votre famille aussi et vos enfants vont à l’école.
Vous vous retrouvez seul dans une vie où tout le monde travaille.
J’ai vite déchanté, j'ai repris une activité au bout seulement de 6 mois, une activité qui me passionne puisque j’ai le choix!
L’immobilier nous apporte bien plus qu’une indépendance financière, elle nous procure une liberté de vie, une liberté de choix.
Ne pas subir sa vie est un privilège! Et l’investissement immobilier nous le procure.
Petit conseil : entoure-toi de personnes qui font de l’immobilier, tu parleras le même langage et seras épaulé. Si tu es isolé dans tes investissements les gens qui entoure souvent ne comprennent pas la démarche et trouveront toujours quelque chose de négatif sur tes projets.
Pour t’entourer il y a les réseaux sociaux mais aussi des soirées immobilières en after dans toutes les régions.
Question 2 : Comment je souhaite exploiter le /les biens
Nue
Meublé
Colocation
LCD…
Mixer
Personnellement j’ai tout testé le LCD et la colocation pour la rentabilité, le meublé et le nue pour la tranquillité. À toi de voir le temps et l’argent que tu souhaites investir… J’ai choisi le meublé étudiant (dans 60% de mes locations), je loue en nue en campagne pour 40% de mes locations (le meublé n’est pas très recherché). J’ai choisi la tranquillité…
Question 3 : Combien de temps peux-tu accorder aux projets ?
Tu souhaites gérer par toi-même (recherche de bien, recherche de locataire, entrée et sortie des lieux, ménage de L’IDR…)
Tu ne souhaites rien gérer
Question 4 : Comment gérer les biens ?
Gestion via une conciergerie
Gestion via une agence
Toi-même
Question 5 : Les finances
Qui achète ?
comment tu veux acheter (nom propre, société…)
Au début, je voulais tout gérer et je l’ai fait tout en ayant un job, un mari et un enfant ! C’est épuisant! Mon conseil quand vous commencez à avoir plus de 10 biens il faut déléguer ou alors en faire son job.
Quand on a 1 locataire, on à 1 appel par an, quand on a 10 locataires, on a 1 appel par mois et quand on à 50 locataires c’est tous les jours… À méditer
Une fois que tout est mis à plat, nous saurons comment tu souhaites investir et la stratégie à y associer.
Une stratégie d’investissement ne doit pas seulement être fiscale, ce qui peut être magnifique sur le papier peut ne pas intéresser une banque. Mais elle doit surtout être en harmonie avec ta philosophie de vie et avec un objectif à atteindre à long terme.
7/Conclusion
Un montage trop complexe peut faire peur à la banque et te nuire.
Ta stratégie est presque terminée!
Il ne manque plus qu’une partie qui n’est pas à négliger c’est le financement.!!
J’entends souvent dire : - “je connais les banques et comment elles fonctionnent”…
Sachez que si tu ne travailles pas avec les banques au quotidien, et quand je dis ça, je veux dire avec toutes les banques, tu ne sais pas comment elles fonctionnent.
Chacune d'entre elles fonctionne différemment elles ont des normes qui leur sont propres avec une ligne directive commune donnée par le HCSF.
Alors oui tu connais en surface ta banque pour l’avoir pratiqué mais tu ne peux pas connaître toutes les banques. L’erreur à ne pas commettre c’est de penser qu’elles fonctionnent tous pareils, c’est mal connaître son adversaire.
C’est pourquoi, si ton dossier ne passe pas dans l’une, il peut passer dans l’autre.
D’ailleurs, quand tu as fait le tour des banques de dépôt tu penses souvent à tort que ton dossier ne passera nulle part. Soit par fatalisme soit par manque d’information.
Es-tu certain d’avoir exploré toutes les solutions?
8/Actualité
"Les jeudis de l'Immo" et un événement incontournable pour les passionnés de l'immobilier sur Paris, le jeudi 12 octobre 2023.
Cet événement vous offre l'opportunité de rencontrer des experts du secteur immobilier, d'explorer les dernières tendances et actualités du marché et d'obtenir des conseils précieux pour vos investissements immobiliers.
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